Avec des taux d’intérêt stabilisés à un niveau historiquement bas, de nombreux français envisagent ou ont déjà envisagé le rachat de crédit immobilier. Cette opération peut faire économiser jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros sur son emprunt, à condition de réunir les éléments favorables au rachat. On vous explique tout en quoi consiste le rachat de crédit, quels sont les taux, comment procéder, combien ça coûte ainsi qu’une simulation de rachat de crédit immobilier. Sommaire Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ? Taux du rachat de crédit Est-il intéressant de racheter un crédit immobilier ? Comment faire un rachat de crédit immobilier ? Le coût du rachat de crédit immobilier Rachat de crédit ou renégociation que choisir ? Exemple, simulation de rachat de crédit immobilier Calculez en quelques secondes le montant de la mensualité et le coût total de votre nouveau prêt immobilier avec le simulateur de Selectra Mensualité de crédit immobilier Montant de l'emprunt* € Veuillez renseigner un montant d'emprunt Durée de l'emprunt* Veuillez sélectionner une durée d'emprunt Taux d'intérêt Taux % Veuillez indiquer un taux d'intérêt Taux d'assurance emprunteur Taux % Veuillez indiquer un taux d'assurance emprunteur Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ? Le rachat de crédit immobilier consiste à faire baisser le coût total de son prêt immobilier en le faisant racheter par un organisme financier concurrent. Ce qui revient à souscrire un nouveau crédit. Le rachat de crédit peut également avoir lieu dans le cadre d’un regroupement de crédit qui permet de simplifier la gestion de ses finances en regroupant plusieurs crédits en une seule et unique mensualité crédit conso et crédit immo. Les objectifs du rachat de crédit de prévenir les situations de surendettement, réduire son taux d’endettement, de profiter de taux plus compétitifs, d’abaisser ou d’augmenter le montant de la mensualité de remboursement, d’écourter ou d’allonger la durée du prêt. Taux du rachat de crédit Nous l’avons compris, faire racheter son crédit revient à souscrire un nouveau prêt auprès d’une autre banque. Donc comme pour n’importe quel type de prêt, le taux du rachat de crédit dépend de la banque auprès de laquelle l’opération est réalisée, ainsi que de la durée de remboursement et du montant du crédit immo. En ce moment les taux de crédit immo, toujours particulièrement bas, varient entre 0,35 % et 1,50 % respectivement pour des emprunts de 7 ans à 25 ans. Est-il intéressant de racheter un crédit immobilier ? Le rachat de crédit est donc intéressant et permet de faire baisser de manière conséquente le montant total de son prêt. À condition de réaliser la démarche au bon moment. Il est généralement question de choisir entre deux stratégies de rachat de crédit Allonger la durée de remboursement pour baisser le poids des mensualités Bénéficier de taux d’intérêt plus bas pour réduire le montant des mensualités sur la même période, conserver les mêmes échéances sur une durée de remboursement plus courte. Tout dépendra de la situation financière de l’emprunteur. Il y a cependant 3 principes à respecter systématiquement lorsqu’on envisage le rachat de crédit. Les conditions à réunir pour que le rachat de crédit soit intéressant La durée restante du prêt doit être supérieure à la durée écoulée puisque les intérêts sont remboursés principalement au début du crédit. Le rachat doit donc avoir lieu dans la première moitié du prêt. La somme restante à rembourser doit être suffisamment importante au moins 70 000 €. Le taux actuel suite au rachat doit être au moins 1 point inférieur au taux du crédit au moment de la souscription 0,70 points de moins peut parfois s’avérer rentable. L’écart doit être suffisant, notamment pour compenser les frais qui s’appliqueront lors du changement de banque. Quand faire racheter son crédit immobilier ? Les crédits immobiliers sont soumis à des taux fixes, donc chaque mensualité de remboursement est constante et composée des taux d’intérêt du prêt, d’une part du capital emprunté. Ainsi, dans les premiers temps du remboursement, les mensualités seront constituées d’une plus grande part d’intérêts que de capital. En effet, le taux d’intérêt est appliqué au capital restant dû qui diminue dans le temps. Il vaut donc mieux le faire racheter dans cette période pour payer de plus faibles intérêts. Voir simulation de rachat de crédit immobilier Depuis 2016, les taux appliqués au crédit immobilier ont largement chuté, passant d’un taux moyen de 2,40 % pour un emprunt sur 20 ans au 1er février 2016, à 1,15 % au 1er février 2020. Ce qui représente un écart de 1,25 point. Il sera donc avantageux pour les personnes ayant souscrit le prêt avant ou à cette date d’envisager le rachat de crédit. Où faire racheter son crédit immobilier ? Le rachat de crédit s’effectue auprès d’une banque concurrente à celle où le prêt a été souscrit afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas qu’à la souscription. Votre relation avec le nouveau partenaire financier sera régie par un nouveau contrat de prêt. Cependant, il faut être conscient que cette démarche occasionnera des frais à prendre en compte impérativement dans le calcul du rachat. Le coût du rachat de crédit immobilier Faire racheter son crédit implique des coûts les frais de remboursement anticipé, à verser à l’ancien organisme prêteur les frais de dossier facturés par le nouvel organisme de crédit les frais de mainlevée d’hypothèque, les frais de garantie Les pénalités de remboursement anticipé du crédit Le solde de la dette avant la date de fin prévue dans le contrat de prêt engendre le paiement de pénalités les pénalités de remboursement anticipé. Elles sont facturées par la banque dans laquelle a eu lieu la souscription initiale du crédit et le contrat de prêt en fait mention. Leur montant est réglementé et plafonné Art. R313-25 du Code de la Consommation maximum 3 % du capital restant dû, ou 6 mois d’intérêt. Les banques ont tendance à choisir le montant le plus faible entre ces deux possibilités. Les frais de dossier ou de courtage La souscription d’un nouveau contrat auprès de la nouvelle banque occasionnera très probablement des frais de dossier. Leur montant oscille généralement entre 400 € et 1 500 € ou sont calculés sur un pourcentage de la somme empruntée entre 0,40 % et 1,50 %. Si le rachat de crédit est opéré via un courtier en crédit, ce dernier pourra appliquer des frais de courtage faisant office de rémunération. Les frais de mainlevée d’hypothèque, frais de garantie Hypothèque immobilière - définition Il s'agit d'une garantie que la banque exige sur le logement lorsqu'elle accorde un prêt immobilier pour se couvrir contre le risque de défaut de paiement. La banque peut le cas échéant saisir le bien, le vendre et ainsi se faire rembourser. Si le bien immobilier que finance le prêt a été mis en hypothèque, il faudra prévoir le paiement des frais de mainlevée d’hypothèque au notaire. Ils représentent entre 0,70 % et 0,80 % du montant du prêt. Voici de quoi ils sont constitués frais de notaire majorés de la TVA 20 %, taxe du service de la publicité foncière, frais des droits d’enregistrement, d’éventuels autres frais administratifs. Les frais de garantie sont des frais obligatoires dans le cadre du crédit immobilier et qui font office de garantie pour la banque en cas de non remboursement du crédit de la part de l’emprunteur. Ils s’élèvent en moyenne de 0,40 % à 2 % de montant de l’emprunt caution, privilège de prêteur de deniers, etc. Assurance du crédit immobilier L’assurance emprunteur est indispensable lors de la souscription à un crédit immobilier. Elle protège l’emprunteur en cas de sinistre qui le mènerait à l’impossibilité de rembourser le prêt. Elle peut être contractée auprès de sa banque en même temps que le crédit, ou de manière détachée auprès d’un autre organisme. Elle représente un pourcentage du crédit qui est facturé mensuellement avec la mensualité de prêt. C’est le TAEA taux annuel effectif d’assurance. Le rachat de crédit permet également de renégocier son contrat d’assurance emprunteur. Rachat de crédit ou renégociation que choisir ? Il est essentiel de ne pas confondre renégociation et rachat de crédit. En effet, la renégociation se fait auprès de l’établissement dans lequel a été souscrit le crédit et non pas auprès d’un concurrent comme l’implique le rachat. C’est une démarche parfois difficile puisqu’il est question de demander au banquier de changer le taux appliqué au crédit au moment de la souscription pour un taux plus actuel par exemple, baisser le taux d’intérêt de 3 % à 1 %. Mais cela peut fonctionner, à condition d’être bien préparé. La renégociation de crédit, comme toute négociation nécessite préparation Avant de vous présenter à votre banquier, obtenez des offres commerciales de rachat de crédit de la part de plusieurs concurrents. Ils seront à même de vous faire une offre alléchante pour vous attirer comme nouveau client. Le jour de la négociation du taux, présentez à votre prêteur ces offres commerciales. Pourquoi ? Parce qu’il a conscience qu’en allant voir la concurrence pour faire racheter votre crédit, vous serez confronté à d’importants frais pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc. Ce qui réduit votre marge de négociation. Le risque de perdre un client peut effectivement le rendre plus flexible et le pousser à revoir le taux d’intérêt du crédit à la baisse. Il se peut que le taux obtenu après négociation soit moins compétitif qu’auprès de la concurrence, mais il s’agit d’une démarche moins coûteuse. Les plus et les moins du rachat et de la renégociation de crédit immo Avantages Inconvénients Rachat de crédit peu de négociation nécessaire des taux très compétitifs changement de banque de nombreux frais de dossier et pénalités de remboursement anticipé Renégociation de crédit conserver la même banque absence de frais de dossier et de pénalités de remboursement anticipé peu de marge de manoeuvre taux négocié moins compétitif Exemple, simulation de rachat de crédit immobilier En décembre 2015, vous souscrivez un prêt immobilier d’un montant de 250 000 € sur 20 ans à un taux de 2,50 %. En février 2020, suite à la baisse tendancielle des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers, vous envisagez de faire racheter votre crédit par une banque concurrente, vous proposant un taux à 1,05 %. Situation du prêt au 01/12/2015 Montant du prêt Durée du prêt Nombre de mensualités TAEG fixe Montant de la mensualité 250 000 € 20 ans 240 2,50 % 1 314 € Voici l’état du prêt en février 2020, après paiement de 50 mensualités Mensualités restantes 190 soit environ 16 ans Capital restant dû CRD 207 682 € Montant du prêt calculé en vue du rachat Capital restant dû au 01/02/2020 207 682 € Frais de remboursement anticipé 3 % CRD 6 230,46 € Frais de garantie 1 % CRD 2 076,82 € Coût du nouveau crédit 215 989,28 € Vous allez devoir payer 8 307,28 € de frais si vous décidez de faire racheter votre crédit, qui s’ajouteront au montant du prêt initial et s’élève alors à 215 989,28 €. Le nouveau taux de 1,05 % s’appliquera sur ce montant. Simulation de rachat de crédit immobilier Prêt initial Nouveau prêt Différence Capital restant dû 207 682 € 215 989,28 € + 8 307,28 Nombre de mensualités 190 190 0 TAEG fixe 2,50 % 1,05 % - 1,45% Montant de la mensualité 1 314 € 1 223 € - 91 € Total des intérêts 44 512 € 18 745 € - 25 767 € Coût total du prêt 252 194 € 234 734,28 € - 17 459,72 € Après calcul du nouveau prêt, vous économiserez 91 € sur chaque mensualité et 25 767 € sur les intérêts. Au total, en faisant racheter votre crédit, vous économiserez 17 459,72 €. L’opération est donc rentable. Découvrez le simulateur de tableau d’amortissement de prêt immobilier by Selectra Tableau d'amortissement Montant de l'emprunt* € Veuillez renseigner un montant d'emprunt Durée de l'emprunt* Veuillez sélectionner une durée d'emprunt Taux d'intérêt* Taux % Veuillez indiquer un taux d'intérêt Taux d'assurance* Taux % Veuillez indiquer un taux d'assurance

Oui! Le Code de la consommation précise que l’emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité » son crédit immobilier. Toutefois, le Code de la consommation indique aussi que le contrat de votre crédit peut prévoir l’interdiction d’un remboursement égal ou inférieur à 10 % du

Les banques accordent volontiers un prêt pour investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Le taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur incluse. Mais la méthode de calcul qu’elles sont obligées d’utiliser peut rendre l’opération financière difficile. In fine ou amortissable, à taux variable ou fixe, voici comment emprunter pour louer. Le prêt pour investissement locatif est un prêt immobilier classique, avec cette différence que vous allez cumuler 2 crédits. Vous devrez donc être capable de rembourser celui sur votre résidence principale, ainsi que celui sur ce nouveau bien. Le conseiller clientèle en charge de votre dossier va alors se concentrer sur votre capacité de remboursement. Et c’est là où la particularité du crédit pour investissement locatif entre en jeux. Depuis le 1er janvier 2022 le Haut Conseil de Stabilité Financière HCSF oblige toutes les banques à ne plus pratiquer la compensation des revenus, dite méthode différentielle. Elles peuvent toutefois faire exception, mais sans dépasser 4 % des dossiers de crédit pour investissement locatif qu’elles accordent. Cette disposition pose un problème si votre taux d’endettement est particulièrement important. Rappelons qu’une banque ne vous prêtera que si votre taux d’endettement futur ne dépasse pas 35 % de vos revenus après impôts, cotisations de l’assurance emprunteur incluses. Et pour déterminer ce pourcentage, il y a 2 méthodes La compensation des revenus méthode de calcul différentiel. La non-compensation des revenus. Comment contourner le HCSF ?Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatifPrise en compte des loyers nets de chargesCalcul du futur taux d’endettementEst-ce que le loyer compte dans le taux d’endettement ?Bien négocier le taux de l’assurance emprunteur est crucialPasser par une agence d’investissement locatif clé en main ?Quel profil pour investir dans le locatif ?Faut il un CDI pour emprunter ?Peut on emprunter si on a déjà été à découvert ?Montrez que vous maitrisez le sujetExemple de calcul de prêt pour investissement locatifLes questions à se poser avant d’emprunterPrêt in fine ou amortissable ?Taux fixe ou taux variable ?Avec ou sans apport ?Pourquoi faire un crédit plutôt que payer cash ?Passer par un courtier pour obtenir votre crédit ?Faites le test quel meilleur taux pour votre projet immo ? Comment contourner le HCSF ? Si vous investissez en tant que professionnel, certaines banques considèreront que vous ne tombez pas dans le même cadre juridique que les particuliers, pour lesquels les règles sont maintenant strictes. Pour être considéré comme professionnel, il faut être imposé à l’Impôt sur les Sociétés. Pour cela, il faut investir en SCI et choisir l’option de l’imposition à l’IS. Il est aussi possible d’investir via une société commerciale SAS ou SARL, qui elles mêmes sont imposées à l’IS par définition. Le montage avancé mis en place par les gros investisseurs est la création d’une holding société commerciale, souvent SAS qui elle même détient des SCI transparentes fiscalement. Ainsi, la fiscalité de la SCI est la même que celle de ses associés. Si votre holding détient par exemple 99% de votre SCI, alors 99% du bénéfice de votre SCI sera calculé selon les règles de l’IS. Oui, il est donc possible de contourner les règles du HCSF, mais ces techniques sont avancées et vous devrez être bien entourés. De plus, la création et gestion de sociétés a un coût, donc ces montages n’ont un intérêt que pour des investissements considérables. Si vous cherchez à réaliser votre premier investissement locatif, il est beaucoup plus logique de s’organiser pour rester dans les 35% de taux d’endettement. Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif Prise en compte des loyers nets de charges Une banque ne prend en compte que 70 % du loyer que vous espérez collecter, c’est ce qu’elle appelle le revenu locatif net ». Cette marge de sécurité représente à ses yeux les charges de copropriété, frais d’exploitation et taxe foncière. Exemple si vous pensez encaisser 500 € de loyer mensuel, le prêteur considérera que vous n’en récolterez que 350 € 500 € * 70 % = 350 €. À ce stade il est important de se rappeler que le banquier connaît les prix des loyers pour le type de logement que vous recherchez. Montrez-lui que vous-aussi connaissez le marché, et effectuez un calcul de rentabilité locative en prenant en compte le loyer actuel moyen pratiqué. Si vous avez pour projet d’acheter de l’ancien, vous pouvez consulter les loyers moyens de ou de Si vous avez l’intention d’acheter du neuf afin de bénéficier des remises d’impôt de la loi Pinel, consultez les plafonds de loyers Pinel. Calcul du futur taux d’endettement Avec la méthode de la compensation des revenus méthode différentielle, le calcul était le suivant Montant de vos mensualités actuelles + montant des futures mensualités – revenus locatifs nets / vos revenus Les amateurs de math auront compris qu’avec ce calcul, la banque considère que les loyers perçus viennent directement diminuer l’effort mensuel. Cette méthode est à l’avantage de l’emprunteur. Mais aujourd’hui celles ci sont obligées de pratiquer la non-compensation des revenus Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif / revenus locatifs nets + vos revenus imposables Il s’agit donc de la méthode non-différentielle, applicable par tous les établissements bancaires à de très rares exceptions près, depuis cette année. Dans ce calcul, on prend en compte le montant des charges dans l’effort mensuel de l’emprunteur. Cette méthode est au désavantage de l’emprunteur, les exemples ci-dessous le confirment. Est-ce que le loyer compte dans le taux d’endettement ? Comme nous venons de le voir ci dessus, la banque prend en compte 70% des futurs loyers encaissés dans vos revenus. Mais il ne faut pas oublier vos charges. Si vous êtes déjà propriétaire et que vous remboursez un crédit, vos mensualités seront déduites de votre capacité d’emprunt. Si vous êtes locataires, votre loyer sera déduit de votre capacité d’emprunt. Le meilleure méthode pour investir dans l’immobilier, c’est de s’y préparer. Commencez par rembourser vos crédits à la consommation, mettez de l’argent de côté, et payez le moins possible en loyer ! Ces sacrifices seront très rentables sur le long terme ! 200€ de loyer en moins, et 100€ de mensualité de crédit conso en moins, c’est € de capacité d’emprunt en plus ! Bien négocier le taux de l’assurance emprunteur est crucial En plus de la remontée des taux, il faut prendre en compte dans votre taux d’endettement le coût de l’assurance. Comme il est très souvent calculé sur le montant total à assurer, son impact peut faire très rapidement augmenter vos mensualités … Par exemple, dans un autre article, nous avions pris l’exemple d’un fumeur qui obtiendrait un taux d’assurance de 0,34 % et un excellent taux d’intérêt à 1,42 % Pour un crédit de 200 000 €, le coût de son assurance emprunteur est de 10 200 €, sur 32 373 € de coût total du crédit. Soit 31,5 % du coût total du crédit ! Heureusement, depuis la loi Lemoine, il est possible de changer de faire jouer la concurrence, et changer d’assurance à tout moment. Alors pour que votre dossier soit accepté, il faut obtenir le taux d’assurance le plus bas. En général les banques vont vous imposer la leur. Mais il est préférable de connaitre les tarifs du marché pour une meilleure marge de négociation. Passer par une agence d’investissement locatif clé en main ? Si vous voulez optimiser vos chances d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif, rien de mieux que de se faire accompagner par un spécialiste. Il existe maintenant des agences d’investissement locatif clé en main qui vous aident à définir votre budget, le type de bien adapté à votre profil, et faire une bonne affaire. Ensuite, ils vous aident à constituer un dossier qui saura convaincre la banque. Nous avons établi un comparatif des meilleures agences d’investissement locatif clé en main. Lisez notre dossier. Comparatif meilleures agences d’investissement locatif clé en main Quel profil pour investir dans le locatif ? Les banques ne prêtent t’elles qu’aux riches ? C’est partiellement vrai. Son travail est de calculer le risque de prêter son argent. Evidement, elle cherche à prêter aux personnes dont le profil montre que statistiquement cette personne aura la capacité de rembourser son crédit sue les 20 prochaines années. Faut il un CDI pour emprunter ? En France, le CDI est le graal pour emprunter. Même si dans cet article, on vous explique qu’il est possible d’emprunter si vous êtes en CDD ou entrepreneur, le CDI reste la solution de facilité. Si une entreprise vous a fait confiance pour vous engager en CDI et vous garder après la période d’essai, c’est un signe de confiance fort pour la banque. Vous pourrez aussi emprunter si vous êtes en CDD ou entrepreneur, mais il faudra montrer au moins 2 ans de stabilité dans les revenus. Peut on emprunter si on a déjà été à découvert ? Dans cet article, on parle d’investissement immobilier, pas de prêt à la consommation. La banque s’attend à recevoir des profils haut de gamme. Des personnes qui ont la tête sur les épaules et savent gérer leur argent. Vous allez vous engager sur 20 ans à contracter une dette équivalente à environs 15 ans de salaire ! La banque a besoin de voir que vous gérez vos comptes en bon père de famille » et que vous avez toujours des économies en cas de coup dur. Si votre compte a déjà été à découvert, votre notation interne a été dégradée. Vous représentez un risque plus important qu’un autre client qui a toujours au moins 1 à 6 mois de salaire placés sur ces comptes. C’est pour cela qu’on insiste sur la préparation. Si vous avez pour projet d’investir dans le locatif, anticipez, mettez de l’argent de côté, et montrez à la banque qu’elle fait un bon choix en vous prêtant. Montrez que vous maitrisez le sujet Une fois que vous avez mis vos finances en ordre, la meilleure chose à faire est de demander à la banque une simulation de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez le faire en 5 minutes grâce à notre calculette en ligne ici, mais un rendez vous avec votre conseiller est une bonne idée car vous pourrez l’informer de votre projet d’investir. Une fois que vous connaissez votre capacité d’emprunt, et donc votre budget, allez visiter des biens ! L’experience se gagne sur place, pas sur Leboncoin… Vous allez à la fois apprendre beaucoup de choses sur l’immobilier, mais aussi comprendre quel type d’investissement vous correspond. Un investissement dans de l’immobilier neuf à plus faible rentabilité mais sans aucune gestion et avec des avantages fiscaux ? Ou plutôt un immeuble de rapport avec travaux, beaucoup de travail, mais une meilleure rentabilité ? Il n’y a pas de mauvais investissement, seulement des profils d’investisseurs différents. Une fois que vous avez identifié un bien qui vous convient, montez un dossier. N’arrivez pas à la banque les mains vides, préparez un dossier complet qui présente l’investissement, et anticipe toutes les questions de votre conseiller. Calculez la rentabilité locative pour montrer que vous avez fait vos recherches. Exemple de calcul de prêt pour investissement locatif Afin de bien illustrer le calcul du taux d’endettement d’un prêt pour investissement locatif, prenons un exemple en utilisant les deux méthodes. Mr et Mme Pierre perçoivent 4500 €/mois de revenus, ont actuellement des mensualités de 1000 € et comptent acheter un studio qu’ils mettront en location pour 300 €. Les mensualités du prêt immobilier et de l’assurance emprunteur seront de 700 €. Avec la méthode de la compensation des revenus calcul différentiel, leur taux d’endettement sera de 34 % 1000 € + 700 € – 210 € / 4500 € = soit 34 %. C’est suffisant, Mr et Mme Pierre pourront emprunter. Avec la méthode de la non-compensation des revenus calcul non-différentiel, leur taux d’endettement sera de 37 % 1000 € + 700 € / 210 € + 4500 € = soit 37 %. C’est trop, Mr et Mme Pierre ne pourront pas emprunter. Heureusement, il existe des parades. Par exemple, certaines banques vont considérer que le loyer net de charge ne représente plus 70 %, mais 80 % ou 85 % du loyer versé par le locataire. Ainsi, les candidats investisseurs qui sortiront des clous pourront toujours changer de banque pour en trouver une plus compréhensive. Les questions à se poser avant d’emprunter Prêt in fine ou amortissable ? Le financement de l’immobilier locatif peut se faire à l’aide d’un prêt in fine, ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode in fine est que les mensualités sont faibles, souvent compensées par le loyer. Il se peut ainsi que l’investisseur n’ait aucun centime à rajouter tous les mois. L’inconvénient est que le prêt in fine coûte cher en intérêts et qu’il est nécessaire de disposer d’un apport important. Si vous n’êtes tenu par aucun impératif de stratégie patrimoniale, vous préférerez sans doute le choix du prêt amortissable. Il vous coûtera moins cher sur toute la durée et les loyers compenseront au moins la moitié des mensualités. Investir dans l’immobilier locatif peut vous permettre de diminuer vos impôts. Le dispositif le plus adapté au grand public est la loi Pinel. Ses avantages sont nombreux possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, remise d’impôts jusqu’à 63 000 € en 12 ans, offre locative abondante, etc. Toutefois cette offre concerne surtout les logements neufs, qui peuvent être 40 % plus chers que les logements anciens. En supplément, l’afflux de demandes pour les investissements immobiliers en loi Pinel a fait grimper les prix ces dernières années. Heureusement il existe une parade acheter les offres promotionnelles ou les appartements non vendus. Pour info il est possible de bénéficier des remises d’impôt de la loi Pinel sur un logement nécessitant des travaux. À la fin du chantier, le logement doit recevoir le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009. Taux fixe ou taux variable ? Rembourser un investissement immobilier à taux variable n’a de sens que lorsque le coût du crédit est élevé. En février 2022 les banques prêtaient en moyenne à 1,03 % sur 20 ans source observatoire CSA/Crédit Logement. Le taux variable n’est donc pas intéressant en ce moment, il l’est plutôt lorsque le crédit est cher ou quand le profil d’emprunteur n’est pas bon. Mais surtout, avec un taux fixe les mensualités sont fixes, alors que le loyer peut augmenter. Ainsi l’effort mensuel des investisseurs diminue au fil du temps. Pour info au 1er trimestre 2022 les loyers pourront augmenter de 1,61 % chiffres INSEE. Avec ou sans apport ? La plupart des prêts immobiliers pour investissement locatif sont accordés sans apport personnel. Les candidats investisseurs ont donc souvent la liberté d’injecter une épargne dans leur projet, ou de la conserver sur une assurance-vie Combien mon capital va-t-il me rapporter si je le laisse sur un support bancaire ? Combien va-t-il me rapporter si je l’investis dans un projet immobilier ? Lorsque le taux d’emprunt immobilier est inférieur au taux de rendement d’une assurance-vie, il peut être préférable de conserver l’apport personnel sur une assurance-vie. Pourquoi faire un crédit plutôt que payer cash ? Pour ceux qui auraient beaucoup d’argent disponible, comme par exemple dans le cas d’un héritage, ou si vous gagnez au Loto moins fréquent 😉 , on peut se poser la question d’acheter cash, sans crédit. Le principe même de l’investissement locatif est basé sur le crédit ! Contrairement à d’autres investissements comme la bourse, vous pouvez obtenir un crédit, et donc de l’effet de levier. Grâce à un crédit, votre retour sur investissement est multiplié. Vous vous avez à placer et que vous hésitez entre la bourse et l’immobilier, pensez effet de levier. Si vous utilisez cet argent comme apport pour un investissement à et 5% de rentabilité nette, votre retour sur investissement est de par an, soit 50% des que vous avez risqués. Alors payer cash un investissement locatif ? Jamais ! Utilisez l’argent de la banque pour l’achat, et gardez votre cash pour les travaux et autres placements plus risqués. Passer par un courtier pour obtenir votre crédit ? Plus de 40 % des Français qui ont acheté en 2021 sont passés par un intermédiaire. Contre seulement 10 % en 2010. Les courtiers ont maintenant prouvé leur intérêt, surtout pour ceux qui achètent pour la première fois, ont un dossier difficile, ou n’ont pas une relation développée avec leur banquier. Quel est le rôle d’un courtier, combien coûtent ses services, est il vraiment utile, qui sont les bons et les moins bons ? Lisez notre dossier comparatif des meilleurs courtiers. Comparatif des meilleurs courtiers immobiliers 2022 Faites le test quel meilleur taux pour votre projet immo ? Emprunter Malin aide depuis 2015 les Français à mieux se renseigner avant de signer. Des milliers de familles remplissent notre formulaire gratuit et sans engagement pour recevoir des propositions de crédits immédiatement ! Un projet immobilier ? Pour savoir s'il est réaliste, faites la simulation. Remplissez le formulaire ci-dessous. Soyez honnête avec vos réponses pour obtenir une estimation précise. Fabien BelleinguerAuteur sur le site emprunter– Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Sommaire 1. Comment obtenir un nouveau prêt immobilier avec un crédit en cours ? 2. Comment calculer sa nouvelle mensualité de crédit immobilier avec des crédits conso en cours ? 3. Peut-on emprunter un crédit immobilier avec un prêt en cours et un taux d'endettement élevé ? 4. Comment baisser son taux d'endettement pour avoir un prêt immobilier avec des crédits conso et immo en cours ? Comment obtenir un nouveau prêt immobilier avec un crédit en cours ? Certains emprunteurs cherchent à devenir propriétaire d'un logement ou à investir dans des biens pour générer du revenu locatif. Le recours à un prêt immobilier est très souvent indispensable pour financer ce genre de projets. Seulement, est-il possible d'obtenir un prêt immobilier avec un crédit en cours de remboursement ? La réponse est oui, rien ne vous empêche de cumuler plusieurs emprunts. Vous pouvez très bien rembourser des mensualités de plusieurs crédits à la consommation, notamment un crédit auto et un prêt personnel par exemple, et demander un crédit immobilier. Il est même possible d'avoir déjà un financement à l'habitat en cours et de souscrire un emprunt pour acheter une nouvelle maison. La demande d'un crédit immobilier avec des crédits en cours n'est donc pas contraignante, toutes les banques peuvent accepter d'accorder un financement dans ce genre de situation. L'accumulation n'est ainsi pas un critère de refus, du moment que l'emprunteur dispose d'un budget à l'équilibre. Cela signifie qu'il est possible de souscrire un prêt immobilier avec un ou plusieurs crédit en cours chez la plupart des professionnels comme les banques traditionnelles, les banques en ligne ou les courtiers. Comment calculer sa nouvelle mensualité de crédit immobilier avec des crédits conso en cours ? Il est possible d'estimer le montant maximum que vous pouvez rembourser en guise de mensualité pour votre futur crédit à l'habitat. Pour cela, il faut simplement calculer votre capacité de remboursement mensuelle, obtenue à l'aide de vos revenus, tout en prenant en compte les mensualités de vos crédits à la consommation et immobiliers en cours. Pour rappel, l'ensemble de vos mensualités de prêt ne doit pas être supérieur à 35 % de vos revenus. Formule pour calculer sa mensualité de crédit immobilier avec des crédits en cours Total de vos revenus - charges de crédit x 35 / 100 Exemple si vous gagnez 4 500 € chaque mois, que vous remboursez 2 crédits conso pour un total de mensualités de 850 €, votre capacité de remboursement mensuelle sera de 1 277,5 € pour votre nouveau crédit immobilier le calcul = 4 500 - 850 x 35 / 100. Bien entendu, avoir beaucoup d'emprunts en cours de remboursement peut complexifier le calcul. Si vous souhaitez être accompagné par un expert, le mieux est de vous rapprocher d'une banque ou d'un courtier tel que Solutis. Peut-on emprunter un crédit immobilier avec un prêt en cours et un taux d'endettement élevé ? En fonction de votre situation financière, et principalement du total des revenus de votre foyer, vos crédits à la consommation en cours peuvent effectivement vous empêcher de réaliser votre projet d'achat d'un nouveau logement. En effet, si vous demandez un crédit immobilier, sur internet ou auprès de votre banque, le banquier va d'abord calculer votre taux d’endettement sans et avec ce nouveau prêt à l'habitat. Pour la majorité des dossiers, votre taux d'endettement ne doit alors pas être au-dessus de 35 %, seuil légal en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Si vos crédits en cours participent à ce que votre endettement dépasse ce seuil, le crédit immobilier vous sera alors refusé. La raison est simple vos crédits conso et immo en cours ont trop réduit votre capacité d'emprunt. L'octroi d'un financement dans ces conditions n'est donc pas possible dans la mesure où vous pourriez rencontrer des difficultés à payer vos mensualités sereinement. Bon à savoir si vous gagnez des revenus élevés, un organisme bancaire peut accepter de financer votre projet immobilier, même si votre taux d'endettement est supérieur à 35 %. C'est le cas si votre reste à vivre, c'est-à-dire la part de vos revenus qu'il vous reste après le paiement de vos charges récurrentes, est suffisant pour prendre en charge vos dépenses du quotidien. Comment baisser son taux d'endettement pour avoir un prêt immobilier avec des crédits conso et immo en cours ? Il existe plusieurs opérations bancaires qui sont susceptibles de diminuer votre taux d'endettement actuel, afin que vous soyez à nouveau éligible à un financement, pour devenir propriétaire d'un bien immobilier. Il peut s'agir du rachat de crédit, d'un prêt à paliers, d'un lissage de prêt, ou encore d'effectuer un remboursement anticipé du capital restant dû de votre crédit auto, d'un crédit renouvelable ou d'un prêt personnel. Retour sur le fonctionnement de ces différentes méthodes en vue d'augmenter votre capacité d'emprunt pour investir dans la pierre. Faire un rachat de crédit à la consommation pour financer ensuite votre crédit immobilier Le rachat de crédit est une opération qui peut vous permettre de financer votre nouveau logement. L'opération va consister à faire racheter par une seule banque tous vos crédits en cours afin de les réunir dans un emprunt unique. Vous pouvez intégrer dans ce financement des crédits à la consommation et des prêts immobiliers en cours. Si vous avez d'autres dettes financières, il est tout à fait concevable de les rassembler également. L'objectif sera ensuite de définir une durée de remboursement allongée dans le but de réduire votre nouvelle mensualité. Cette baisse de votre échéance mensuelle va mécaniquement diminuer votre taux d'endettement, vous allez donc retrouver de la capacité d'emprunt que vous pourrez injecter dans votre demande de prêt immobilier. N'hésitez pas à faire part de votre projet d'achat d'une maison ou d'un appartement au moment de faire votre demande pour regrouper vos crédits. Voici la démarche si vous réalisez votre opération auprès de Solutis 1 - Nous rachetons vos crédits consommations votre nouvelle mensualité réduite permet de reconstituer votre capacité d’emprunt. Pour mémoire, le total de votre endettement ne devra pas être supérieur à 35 % rachat de crédits + crédit immobilier. 2 – Vous déposez votre demande de prêt immobilier votre demande peut être effectuée après de votre banque après la finalisation de votre regroupement de crédits conso ou auprès de l'un de nos partenaires bancaires. Réalisez votre demande de rachat de crédits en quelques clics et découvrez votre éligibilité MA DEMANDE GRATUITE & SANS ENGAGEMENT › Rembourser par anticipation vos crédits en cours pour être éligible à un prêt immobilier Cette méthode n'est pas la plus simple, car elle nécessite d'avoir une épargne élevée afin de clôturer vos crédits avant la date de fin prévue dans les contrats. Concrètement, l'idée est de vous dégager de la capacité d'emprunt pour votre demande de crédit immobilier en remboursant par anticipation le capital restant dû d'un ou de plusieurs prêts personnels en cours, voire d'un ancien prêt immo. Si vous en avez la capacité financière, il peut donc s'agir d'un moyen intéressant de diminuer votre taux d'endettement avant de présenter votre demande de crédit à l'habitat auprès d'une banque. Dans cette situation, un remboursement anticipé d'un crédit doit être fait sur la fin du contrat, car le montant à verser à la banque sera plus faible. Pour un crédit à la consommation, l'opération est sans frais pour les crédits renouvelables et les prêts perso inférieurs à 10 000 €. En revanche, des Indemnités de remboursements anticipés IRA peuvent être facturées dans le cadre d'un crédit immo. Il est par conséquent conseillé de prévoir le coût pour mettre fin au versement des mensualités avant la date de fin de l'offre de prêt, mais aussi d'en avoir la capacité budgétaire sans dilapider toutes vos liquidités. Souscrire un prêt immobilier à paliers pour rembourser des mensualités plus faibles au début Le prêt à paliers permet, lui, de moduler les échéances en fonction de la situation financière, comme un départ à la retraite qui entraîne une baisse de revenus. Si vous êtes en activité, vos échéances sont élevées puis baissent quand arrive l’heure de la retraite. À noter que l’inverse est aussi possible d’abord des échéances basses puis plus élevées au fur et à mesure des années. Si vous remboursez des mensualités de crédit conso, vous pouvez donc étudier l'alternative du prêt à paliers pour votre crédit immobilier. Votre mensualité sera au début plus faible, puis à mesure qu'elle va augmenter, vos prêts conso seront remboursés et vos revenus pourront possiblement augmenter. Grâce à ce mécanisme, votre taux d'endettement pourrait ainsi rester en dessous des 35 % en finançant votre projet immobilier. Le rachat de crédit conso et/ou immo est une alternative à ce type de financement car il est moins contraignant en termes de montage et moins cher. Le prêt à lisser ou lissage du prêt pour une échéance qui ne varie pas Quand un emprunteur rembourse un prêt immo associé à d’autres prêts, type prêt à taux zéro, la banque peut proposer aussi un lissage du prêt. Concrètement, si vous avez des prêts avec des durées différentes, le montant total des mensualités va varier au fur et à mesure des années. Avec le lissage de prêt, la mensualité totale reste la même tout au long de la durée totale des contrats. La durée retenue est sur celle du crédit le plus long, en général le crédit immobilier principal. En contrepartie, le coût total de l'opération est plus élevé. Vous devez aussi payer des frais bancaires, variables en fonction du lissage. Une étude gratuite et rapide L’analyse de faisabilité, entièrement gratuite, permet d’explorer les différentes offres de rachats de crédits et de vous proposer un plan de financement adapté à vos besoins. N'hésitez pas à faire une simulation ou à contacter un de nos conseillers. Vous pouvez aussi calculer le montant maximum que vous pourrez emprunter pour votre future maison après le rachat de vos crédits. D'autres articles pour approfondir

Refus de crédit partout les raisons et les recours possibles Younited Credit Projets Crédit Consommation Demarches Refus de crédit Achat d’une auto, achat immobilier, financement de travaux dans le logement… Lorsqu’un particulier développe un projet qui lui tient à cœur, il a souvent besoin d’un coup de pouce financier pour mener à bien son idée. Et quand une banque ou un organisme de crédit oppose un refus à une demande de prêt à la consommation, ou pire, lorsque l’on est persona non grata partout, c’est souvent un motif de découragement. Heureusement, cette situation n’est pas une impasse il existe des recours. Découvrez dans ce guide différentes données, informations et d’abord, qu’est-ce qu’un crédit à la consommation et un crédit immobilier ?Un crédit à la consommation ou crédit conso est une forme de prêt accordé par les organismes bancaires ou de crédit. Ce crédit vise à financer l’achat de biens ou de services. Il existe plusieurs types de prêts à la consommation, on peut notamment citer le prêt personnel ;le prêt affecté ;le crédit renouvelable ;le prêt étudiant octroyé par l’ montant du crédit peut varier, en général il peut aller de 200 à 75 000 euros sur une durée de plus de trois mois. Il sera remboursé par mensualité selon la somme convenue lors de la souscription au contrat. Les crédits à la consommation ne sont pas accordés aux professionnels seuls les particuliers peuvent prétendre à un crédit à la crédit immobilier est un crédit disponible pour les professionnels et les particuliers ! Comme son nom l’indique, le crédit immobilier ne doit financer que l’achat d’un bien le prêt conso, le prêt immobilier doit se faire rembourser par mensualité. Cependant, la somme est bien plus conséquente puisqu’elle concerne l’achat d’une maison, d’un appartement ou tout autre que votre demande soit acceptée, votre banquier ou établissement de crédit se penchera sur votre dossier pour s’assurer que vous remplissez tous les critères d’acceptation. Malheureusement, il y a des chances que le prêt vous soit refusé à cause d’antécédents, de problèmes d’argent et d’autres choses..Pour quelles raisons un crédit à la consommation peut-il être refusé ? Un refus de crédit n’est pas une situation insurmontable. Que faire ? Il faut d’abord savoir que ce type de refus est assez courant, puisqu’une demande sur deux est refusée. En effet, il n’existe pas de droit au crédit » et les banques n’ont pas l’obligation de vous fournir une raison. Et ce, quel que soit le motif du financement auto/autre bien, service. Il faut aussi être conscient qu’un prêt refusé par un établissement bancaire peut être accepté par une autre. Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles un crédit peut être refusé. Voici les principaux motifs de refus pouvant être avancés par le prêteur le demandeur a signé trop d’offres de contrat de prêt, dont le remboursement court toujours ;le demandeur a déjà eu des problèmes pour rembourser des prêts bancaires ou est en surendettement ;le demandeur a un profil jugé à risque » par le prêteur ou ne remplit pas chaque condition ;le demandeur est inscrit dans un fichier FICP, FCC ou fichier de gestion de la clientèle d’un établissement bancaire ;Le budget du demandeur n’est pas assez sont les recours en cas de refus de crédit ?Lorsque l’on a besoin d’argent pour financer un projet, mais que l’on essuie des refus de crédit partout votre banquier et organismes de crédit réunis, les solutions ne manquent pas pour inverser la tendance. Quelques idées à creuser pour réunir toutes les chances de votre côté, en fonction de votre situation…Déposer son dossier auprès de plusieurs établissementsLa première solution face à un refus de crédit est de faire jouer la concurrence, en multipliant les interlocuteurs et en montant non pas un dossier, mais plusieurs. Il est possible de demander à l’établissement bancaire un certificat de refus, qui pourrait être nécessaire pour annuler l’obligation d’achat liée au rapprocher de la Banque de FranceUn particulier est tout à fait en droit de demander à la Banque de France s’il figure sur le Fichier National des Incidents de Paiement FICP. Un fichage est en effet un motif fréquent de refus de crédit. Sans réponse dans un délai de deux mois, il est possible de saisir la CNIL pour astreindre l’organisme à divulguer des informations sur ce fichier. Dans le cas où l’inscription à ce fichier n’a pas été faite dans les règles, elle peut également aider à régler le dossier un rachat ou regroupement de créditsGrâce à ce type d’opération financière, l’emprunteur diminue son taux d’endettement, lequel dépend de ses revenus et de ses charges. Avec un rachat de crédits, il lui sera alors plus facile de convaincre la banque ou l’organisme de crédit d’accepter son dossier. Au besoin, n’hésitez pas à vous faire aider d’un courtier spécialisé en regroupement ou rachat de crédits ni à faire une simulation en ligne. Un courtier peut vous aider dans vos démarches et même négocier le prix de votre rachat de différence entre ces deux termes ?Un regroupement est effectué par l’établissement bancaire ayant initialement accordé les crédits, alors qu’un rachat de crédits est effectué par une nouvelle d’avoir un apport personnel suffisamment importantL’existence d’un apport personnel dans un dossier de prêt consommation ou immobilier est toujours bienvenu ! Cela fait partie des critères largement pris en compte par les banques et organismes de crédit. Plus votre apport sera important, plus le prêteur considérera que le risque de défaut de paiement est écarté. Pourquoi ? Parce que cela prouvera que vous êtes en capacité d’épargner. Comme le taux d’endettement, la capacité d’épargne dépend de vos revenus et de vos charges. À savoir par ailleurs que certaines aides, comme le prêt à taux zéro, peuvent faire office d’apport dans le cadre d’un emprunt immobilier. Renseignez-vous !Ultime solution, déléguer son assuranceL’assurance emprunteur pèse plus ou moins lourd sur le montant total en euros d’un prêt. Bien sûr, la délégation à elle seule ne vous ouvrira pas les portes du crédit, mais cela y contribuera ! Moins vous paierez cher en assurance, plus la durée de remboursement de votre prêt sera réduite. Une bonne solution pour diminuer son taux d’emprunt TAEG…Le refus d’un crédit immobilier est-il possible même avec un accord de principe ?Un accord de principe ne vous fournit pas la garantie que vous n’allez pas recevoir un refus de votre banque concernant votre prêt immobilier. Cet accord ne prend pas en compte chaque condition nécessaire à l’obtention d’un une offre de contrat de prêt à la carte sans essuyer de refus, c’est possible ! Notamment au travers d’un financement à taux bas sans frais cachés. C’est justement la spécialité de Younited Credit. En un éclair, estimez via notre outil de simulation le coût en euros d’un prêt personnel chez nous !Les conseils Younited pour votre demande de créditAfin d’être certains de mettre toutes les chances de votre côté pour que votre crédit soit accepté par les banques ou établissements de crédit, il y a plusieurs critères à garder en tête Les mensualités de votre crédit ne doivent pas dépasser 33% de vos à gérer votre budget afin d’éviter le surendettement ou le manque de ressources pour une situation stable au niveau professionnel votre salaire assure le paiement de chaque vous avez des procédures juridiques en cours divorce, etc.., veillez à les terminer avant de prétendre à un qu’il faut retenir en cas de refus de crédit partout Plusieurs raisons à cela trop de prêts en cours, incidents de paiement antérieurs, situation financière trop fragile….Pour tenter d’y remédier, faire jouer la concurrence et vérifier si une fiche existe à votre nom au aussi au rachat de crédit et à la délégation d’assurance.

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